Exenciòn del Impuesto Sobre la Renta por la Venta de una propiedad ejidal
Un cliente de nuestra firma nos consultó sobre los efectos fiscales por la venta de un terreno de procedencia ejidal, al analizar el articulo 93 de la ley del impuesto sobre la renta vigente en su fracción XXVIII (28), nos encontramos con disposiciones muy concretas que comentare párrafo a párrafo.
La transcripción del artículo se resalta en negritas para fines prácticos.
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
XXVIII. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia.
La enajenación a que se refiere esta fracción deberá realizarse ante fedatario público, y el enajenante deberá acreditar que es titular de dichos derechos parcelarios o comuneros, así como su calidad de ejidatario o comunero mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria.
Comentario: Es muy importante validar que sea la primera enajenacion del inmueble o parcela, ya que, si no es la primera enajenación el beneficio de la exencion del pago del impuesto se perdería.
En la práctica son frecuentes las enajenaciones entre ejidatarios, comuneros, avecindados o posesionario, afortunadamente en los ejidos ni en el registro agrario nacional se transcribe en el titulo de posesion de derechos de la parcela los antecedentes de trasmisiones anteriores, de tal forma que no hay evidencia ni registro de enajenaciones previas, situacion que no sucede cuando el titulo de propiedad se eleva a Escritura Pública ante el fedatario público y esta es registrada en el Registro Público de la Propiedad y Comercio.
A falta de evidencia de trasmisiones anteriores la autoridad dificilmente podra determinar si la exencion del impuesto fue indebida, por lo anterior, es importante recomendar que el titulo sea revisado y valorado de tal manera que se tenga la certeza que no existe antecedente de trasmisiones anteriores.
Por lo anterior, surge entonces la siguiente inquietud, ¿qué sucede con las trasmisiones previas entre ejidatarios antes de hacerlo ante fedatario público?
En caso de no acreditar la calidad de ejidatario o comunero conforme a lo establecido en el párrafo anterior, o que no se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros, el fedatario público calculará y enterará el impuesto en los términos de este Título.
Comentario: Este último párrafo es de gran relevancia, ya que el ser propietario del titulo de propiedad de la parcela ejidal, no me otorga la certeza jurídica plena de ser ejidatario o comunero que señala textualmente la ley, ya que, existe la posibilidad que un posesionario o avecindado, sea propietario titular de una parcela; en efecto, al no acreditarme plenamente como ejidatario o comunero, no estaría en posibilidad de aplicar la exencion del impuesto sobre la renta, la ley es muy clara, los sujetos beneficiados por la disposición legal solamente se aplica a los ejidatarios y comuneros.
Por todo lo anterior, antes de solicitar la exención sugiero hacer un profundo análisis de la calidad ejidataria del enajenante y del predio, pues si se solicita un beneficio cuando no se cumplen las condiciones legales establecidas para ello, el pago del impuesto pudiera resultar gravoso y sorpresivo para el contribuyente.
Por: CPC Roberto Marquez Mayorga